Normative europee limitano l’accesso al credito per la maggioranza degli italiani

Due famiglie italiane su tre si vedono negato l’accesso al mutuo a causa dei vincoli imposti dalla normativa Basilea 2, 3 e 4, che limita la rata mensile al 35% del reddito netto «il famoso rapporto rata-reddito». Una situazione che sta creando un vero e proprio apartheid creditizio nel mercato immobiliare italiano, dove solo chi dispone di stipendi superiori ai 4.000 euro mensili può permettersi una rata da 1.500 euro per l’acquisto di una casa.

«Le banche sono vincolate a livello europeo a rispettare una serie di accordi internazionali volti a rafforzare la regolamentazione, la vigilanza e la gestione del rischio nel settore bancario. Accordi vincolanti in termini di concessioni percentuali: ogni 1000 euro puliti che ti rimangono al mese, tu ne puoi spendere 350 per il mutuo» spiega Saverio Romeo, General Manager del gruppo in3i, esperto del settore immobiliare che dal 2009 opera principalmente nel mercato della capitale e nelle aree costiere. «Quindi mi dovete dire quanta gente guadagna 4-5 mila euro al mese per pagarne 1.500 di rata».

I dati 2025 smascherano l’illusione della crescita

I dati del primo semestre 2025 confermano questa tendenza: nonostante la domanda di mutui sia aumentata del 20%, con un incremento significativo delle surroghe del 63,2%, il sistema bancario continua a escludere ampie fasce della popolazione. A maggio 2025, la domanda di mutui ha registrato un aumento del 37,4% su base annua, ma questo incremento nasconde una realtà più complessa: molte richieste sono respinte proprio a causa dei vincoli normativi.

«Diverso era vent’anni fa, quando ti davano una copertura molto più alta», ricorda Romeo. «Da quando scoppiò la crisi dei subprime hanno stretto la cinglia, poi ti chiedono di tutto, tutta una serie di garanzie». Il risultato è che anche strumenti apparentemente favorevoli come il mutuo under 36 garantito al 100% dallo Stato si rivelano spesso inaccessibili: «La banca fa sempre il rapporto rata-reddito in %, il 35%, quindi se guadagni 1.600 euro con questa normativa, per comprare casa, prestano una somma di circa 150 mila euro, non 300 mila».

Di fronte a questa situazione, stanno emergendo soluzioni alternative che scavalcano il sistema bancario tradizionale. Romeo ha sviluppato un modello di business che consente di acquistare immobili a rate senza interessi, rivolgendosi a tutti e soprattutto a quella fascia di popolazione esclusa dal credito bancario. «Nelle nostre operazioni immobiliari possiamo concedere un immobile a rateo ogni tre unità, ovviamente i richiedenti devono versare un anticipo e il resto dell’immobile viene pagato a rate massimo in 10-15 anni o con sistema misto all’affitto con il riscatto», spiega l’imprenditore.

Immobili grandi, anziani e direttive europee

Il modello si basa su operazioni di frazionamento immobiliare. Questa strategia risponde anche alla presenza di numerosi immobili di grandi dimensioni, spesso di proprietà di persone anziane che non riescono più a mantenerli. «Ci troviamo persone anziane che hanno grandi immobili di 160-170 metri quadrati che non riescono a mantenere e si trovano ad affrontare le norme dell’Unione Europea che impone di arrivare al 2033 con gli immobili in Classe D».

Nel terzo trimestre del 2025 i mutui per la prima casa hanno rappresentato il 62,9% del totale delle richieste, mentre nel primo semestre le compravendite immobiliari sono aumentate del 9,5%, con i mutui che hanno rappresentato il 46% degli acquisti. Tuttavia, questi dati non indicano un reale ritorno all’accesso al credito. Analizzando il mercato delle compravendite residenziali dell’ultimo ventennio, emergono i picchi del 2005 con 833.350 e del 2006 con 845.051, seguiti da un calo costante fino ai 679.819 di fine 2024. La diminuzione deriva direttamente dalle stringenti regole di Basilea. L’aumento delle compravendite del secondo trimestre 2025, 191.570 rispetto alle 177.159 del 2024, non coincide con un reale aumento dei mutui concessi.

«L’interesse delle banche nel favorire la popolazione operaia, la popolazione di ceti medio-piccoli, non c’è più» osserva Romeo. «Favoriscono solo chi ha già i soldi, chi ha una struttura patrimoniale solida». Questa dinamica sta spingendo il mercato verso soluzioni fuori dal sistema bancario, creando un canale alternativo che potrebbe diventare il futuro dell’accesso alla casa per milioni di italiani.

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